Cerchi casa e stai pensando a un mutuo?

Cerchi casa e stai pensando a un mutuo?
Hai deciso di comprare casa e stai pensando a un mutuo per finanziare il tuo sogno?

Le domande che si affacciano in tal caso sono molte: meglio un mutuo a tasso fisso o variabile? Come fare la scelta del miglior mutuo? Ci sono agevolazioni fiscali?
Se non sei proprietario di alcun immobile, la soluzione è chiedere a un istituto di credito un mutuo prima casa, che è rivolto specificatamente a coloro che non sono proprietari.

Cosa ti offre una banca con il mutuo prima casa? Può darti fino all’80 per cento del valore dell’immobile acquistato e, in alcuni casi, se ci sono le condizioni, il finanziamento può arrivare anche al cento per cento dell’importo, a fronte di determinate garanzie e di interessi maggiori.
Accertato che ti serve un mutuo, vediamo ora che tassi di interesse scegliere e se ci sono agevolazioni fiscali interessanti di cui potrai godere.
 

Mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso è una formula genericamente definita “più sicura”, in quanto il tasso non subirà variazioni durante tutto il periodo del finanziamento (salvo casi molto eccezionali).
Al momento della stipula del contratto  si fissa il tasso e, nonostante si vada incontro a rate inizialmente più alte rispetto a quelle di un mutuo a tasso variabile, il vantaggio è che resteranno di importo fisso, quindi con un rischio finanziario contenuto per il mutuatario.

In questo periodo storico ed economico, il tasso fisso è consigliato a chi contrare mutui di lunga durata, fino a 25 o a 35 anni, per esempio. La garanzia della non variabilità è senz’altro appetibile per i soggetti che non amano il rischio e hanno bisogno di certezze. L’importo della rata viene fissato all’inizio e non cambierà più, quindi si sa quanto si dovrà pagare nei prossimi anni per restituire il debito.
 

Mutuo a tasso variabile

Nel mutuo prima casa a tasso variabile il cliente ha il vantaggio di un risparmio nel breve periodo, ma è esposto alle fluttuazioni dei tassi, a seconda dell’andamento nel mercato monetario e finanziario, e col tempo la rata potrebbe aumentare anche in modo significativo. Il mutuo a tasso variabile è consigliato per finanziamenti meno lunghi, dove l’orizzonte temporale è limitato a 10 o 15 anni.

Nel primo periodo le rate del mutuo sono composte soprattutto dalla quota degli interessi, e meno dalla quota capitale, è per questo che con il mutuo a tasso variabile nel primo periodo il risparmio risulta maggiore.
 

Il tasso misto

I mutui a tasso misto sono una forma definita “ibrida”, tra il tasso fisso e il variabile, sopra considerati. Si parte scegliendo un un tasso (che può essere o fisso o variabile), ma il mutuatario ha la possibilità, solitamente in periodi temporali pre-concordati nel contratto di mutuo, di cambiare tasso.

I mutui a tasso misto prevedono una componente fissa di tasso e una variabile, oltre a una o più scadenze (due, cinque o dieci anni) al termine delle quali è possibile rinegoziare le condizioni iniziali. Nel caso di un mutuo di durata piuttosto breve (10-15 anni), si può approfittare delle condizioni favorevoli del tasso variabile con l’Euribor, che rimarrà probabilmente molto basso ancora per qualche anno e in seguito assicurarsi un tasso fisso per la parte che riguarda il rimborso del capitale.
 

Cos’è la surroga?

È bene sapere che una volta avviato il mutuo, si può sempre estinguere il debito prima della scadenza, qualora il mutuatario disponga della cifra necessaria per “saldare” tutto l’importo residuo. Altro aspetto interessante è che si può procedere con la surroga, o portabilità, che è il cambio di mutuo a spese zero. Alla surroga si ricorre se si vuole ridurre l’importo della rata e approfittare dell’offerta di un altro istituto di credito.
Il Decreto Bersani del 2007 ha introdotto questa opzione a costo zero, per chi vuole ridurre il peso della rata e avere minori interessi da pagare sul proprio finanziamento. Il nuovo mutuo dovrà essere pari al valore del debito residuo del vecchio, mentre il tasso e la durata del nuovo mutuo di surroga potranno essere modificati.

Tutte le spese per l’accensione del nuovo mutuo di surroga, incluse le spese notarili, saranno a carico della nuova banca, che sbrigherà l’intera parte burocratica con il precedente istituto di credito.
È possibile anche surrogare un mutuo già precedentemente surrogato, se però è vicino alla scadenza e se le rate sono composte soprattutto da quota capitale.
 

Agevolazioni fiscali

Se sei deciso ad acquistare la tua nuova casa, sarai felice di sapere che se l’immobile identificato per l’acquisto è una prima casa, allora ci sono delle agevolazioni fiscali di cui potrai usufruire:

- è possibile scaricare dalla dichiarazione dei redditi parte delle spese passive del mutuo (detrazione del 19% su interessi sul debito, oneri accessori connessi alla stipula del mutuo con la banca, commissioni pagate agli istituti di credito per l’intermediazione…)     

- potrai anche pagare un’imposta sostitutiva sull’importo pari allo 0,25%.
 

Prima di chiedere un mutuo

Il primo consiglio forse scontato ma sempre utile è di considerare più istituti di credito prima di accendere un mutuo, considerando anche le banche on line. Oggi è possibile confrontare le condizioni proposte e i tassi migliori (spread, taeg, ecc.), facendo delle simulazioni in base alle proprie esigenze e possibilità economiche, sfruttando alcuni siti che fanno comparazioni tra le offerte di diversi istituti di credito e forniscono guide esaustive.

Prima di chiedere il mutuo è bene valutare attentamente il proprio reddito e determinare la propria disponibilità mensile, calcolata sottraendo tutte le spese ordinarie e un certo margine di sicurezza per eventi straordinari. Il secondo consiglio è che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, per riuscire a far fronte a tutte le spese senza doversi “tirare il collo”, e alle uscite impreviste o a possibili riduzioni di reddito che nel tempo potrebbero verificarsi.
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